解釋房地產(chǎn)投資信托
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-04-30
很多人不明白什么是房地產(chǎn)投資信托，記者為此走訪了天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司總裁孫黃健先生。
房地產(chǎn)投資信托是信托業(yè)中的一部分，近年來其在信托投資中所占的比重逐漸上升，投資金額不斷增加。2003年央行121號文件出臺以來，房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道；同時，開發(fā)商對信托的追捧也令經(jīng)歷了第5次整頓的信托業(yè)看到了絕佳的發(fā)展機(jī)遇。于是，一年多的時間里，數(shù)量眾多的房地產(chǎn)信托計劃被推出。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年第二季度，全國有30家信托公司發(fā)行了54個集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項目16個；第三季度3家信托公司發(fā)行了51個信托品種，其中房地產(chǎn)信托項目11個；第四季度共有34家信托公司發(fā)行了87個集合信托品種，房地產(chǎn)信托的數(shù)量已經(jīng)成為各大信托計劃之首，37個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共募集資金35億元。2004年第一季度，房地產(chǎn)信托項目有29個，共募集資金32.41億元，其資金比重達(dá)到49.796。同時，又有50多家信托公司重新注冊登記。
房地產(chǎn)投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運作，并實行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境（對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平）的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營運業(yè)績與市場價值。
另外，房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道，其特有的運行機(jī)制（組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資．優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管）可以保證集中大量社會資金（從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì)）、具有較高投資回報和較低投資風(fēng)險，是一種比較理想的資本市場投資工具。
房地產(chǎn)信托融資方式相對其他融資方式來說有以下突出的制度優(yōu)勢和創(chuàng)新特質(zhì)：
1、信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性?？梢赃M(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，并能針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
2、信托產(chǎn)品能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系，解決其他渠道難以解決的問題。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本，節(jié)約財務(wù)費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和整個行業(yè)的發(fā)展。
3、信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，其一可以引入海外基金，其二可以充當(dāng)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，其三可以以固定回報的方式進(jìn)入項目公司，其四可以在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市，其五可以完成項目前期建設(shè)使項目符合銀行貸款條件。
當(dāng)前，選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場、培育和健全資本證券市場、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的意義。我國證券市場已具有相當(dāng)容量和規(guī)模，產(chǎn)業(yè)投資基金和證券投資基金也有一定的發(fā)展，目前推出房地產(chǎn)投資信托已具備初步條件，時機(jī)也趨成熟。
(xintuo摘自每日新報)